O cenário de juros altos e incerteza tem elevado a inadimplência em operações estruturadas e colocado a reestruturação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no foco de fundos, gestoras e investidores.
A inadimplência empresarial no Brasil atingiu o maior nível da série histórica, chegando a 9 milhões de CNPJs negativados e somando mais de R$ 220 bilhões de débitos em atraso, segundo dados da Serasa Experian.
Veja abaixo 4 pontos de atenção para credores/investidores na reestruturação de CRIs:
1. Formato da Reestruturação Frente às Regras de Lastro: A definição do modelo de reestruturação não é apenas financeira, mas regulatória. Como na maioria dos casos de reestruturação a obra do empreendimento destinatário já foi concluída, deixa de existir “despesa futura” a financiar, o que frequentemente cria uma barreira à emissão de nova dívida como lastro do CRI, frente à vedação introduzida pelas Resoluções CMN nº 5.118/2024 e nº 5.121/2024 quanto ao reembolso de despesas.
Nesses cenários, a aquisição e repactuação do CRI existente pode ser o caminho mais seguro.
2. Emissão de Nova Dívida e Perda da Prioridade quanto às Garantias: A emissão de nova dívida e quitação da anterior extingue as garantias originais (alienação fiduciária do imóvel, cessão fiduciária de recebíveis, fiança/aval), fazendo com que o credor perca a prioridade registral que detinha e cedendo posição a gravames averbados no intervalo.
Uma estrutura que preserve a relação jurídica e as garantias existentes tende a ser mais benéfica.
3. Due Diligence para Análise do Endividamento do Devedor: O inadimplemento normalmente revela um desequilíbrio econômico-financeiro do tomador, o que recomenda uma nova due diligence sobre o devedor e as garantias da operação. Dívidas com outros credores e, sobretudo, com o Fisco (federal, estadual ou municipal), ainda que posteriores à emissão do CRI, podem impactar e, por vezes, impedir a excussão das garantias.
Mapear o grau de endividamento do devedor antes de repactuar evita o esvaziamento das garantias e surpresas no momento da execução.
4. Verificação da Situação do Imóvel e das Unidades do Empreendimento Destinatário: Na emissão original do CRI, é comum que as unidades do empreendimento ainda não estejam individualizadas, havendo apenas a matrícula mãe. Em um cenário de reestruturação, no qual as unidades podem já ter sido individualizadas, é imprescindível examinar as matrículas atualizadas a fim de verificar a existência de penhoras, averbações de execuções em curso contra o devedor ou demais gravames registrados por credores terceiros, que possam colocar em risco a preferência do investidor sobre tais ativos.
A reestruturação de CRIs deixou de ser exceção e passou a ser rotina para fundos, gestoras e investidores. Observar os pontos acima permite repactuar operações preservando garantias, prioridade e a proteção do investidor, transformando um evento de inadimplência em oportunidade de recuperação com risco controlado.
