Crédito; Imobiliário; Agro | Emissões de CRI e CRA: 3 Pontos de Atenção na Due Diligence Jurídica para Gestores e Investidores

Captações de empresas via emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e do Agronegócio (CRA) estão sendo precificadas com custo mais elevado em 2026, mas permanecem como alternativa de funding em 2026.

Na estruturação dessas emissões de Debt Capital Markets (DCM), a due diligenge jurídica na empresa desenvolvedora, nos garantidores e nos direitos creditórios securitizados é fundamental para a segurança dos investidores e participantes da oferta, como securitizadora, agente fiduciário e custodiante.

Veja abaixo pontos de atenção relacionados a auditoria jurídica de processos de emissão de CRI e CRA:

1. Pontos de Due Diligence Jurídica Sobre a Empresa Devedora: Em emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e do Agronegócio (CRA), é importante verificar os seguintes aspectos ligados à Empresa Devedora (que cede os recebíveis para a securitização): (i) constituição, alterações contratuais e acordos com sócios e investidores, (ii) registros societários e de garantias garantidas sobre cotas/ações e honorários, (iii) processos administrativos e judiciais de natureza cível, trabalhista, fiscal, ambiental, criminal, entre outros, (iv) covenants contratuais, parcelamentos fiscais, projeções financeiras (v) passivos diretos ou indiretos materializados ou com potencial de materialização sobre a Devedora que possa impactar a empresa, seus sócios, direitos creditórios e garantias.

2. Pontos de Due Diligence Jurídica Sobre Direitos Creditórios: Ponto nevráugico de emissões de CRI e CRA, a auditoria jurídica sobre os direitos creditórios a serem securitizados devem passar (i) pela análise de contratos de compra e venda, concessão, entre outros (no caso de CRI) e cédulas de produto rural, locação, entre outros (no caso de CRA), suas cláusulas de obrigações positivas e negativas, irrevogabilidade, antecipado, encargos contratuais, (ii) pela revisão criteriosa de possíveis graves existentes ou potenciais em favor de terceiros, (iii) pela análise de passivos diretos ou indiretos materializados ou com potencial de materialização sobre os recebíveis.

3. Pontos de Due Diligence Jurídica Sobre os Garantidores: Emissões de CRI e CRA geralmente incluem fiadores (contratuais) e avalistas (de títulos de crédito) relacionados à empresa desenvolvedora (controladores), empresas do grupo econômico e pessoas físicas relacionadas.

Realizar due diligence sobre (i) a constituição, alterações contratuais, registros e acordos com sócios e investidores de garantidores pessoa jurídica, (ii) garantias eventuais sobre cotas/ações e dividendos, (iii) situação patrimonial, (iv) processos administrativos e judiciais de natureza cível, trabalhista, fiscal, ambiental, criminal, entre outros que possam impactar a situação financeira, (v) convênios contratuais, (vi) passivos ou indiretos materializados ou com potencial de materialização que possam impactar uma situação patrimonial.

O volume de ofertas de CRI e CRA nos últimos anos mostra a relevância destes instrumentos de captação de mercado de capitais para as empresas imobiliárias e do agro, sendo que uma due diligence jurídica criteriosa sobre a empresa desenvolvedora, os recebíveis e garantidos é ponto-chave para a segurança jurídica de investidores e participantes da oferta.