A aceitação de imóveis rurais como garantia pode oferecer maior segurança às operações de crédito, mas exige cuidados que vão além da avaliação econômica do bem.
Questões registrais, ambientais, fundiárias e regulatórias podem comprometer a efetividade da garantia e dificultar a recuperação do crédito.
Destacamos 5 pontos de atenção para credores:
1. Regularidade da propriedade e da matrícula: É essencial verificar a titularidade, a cadeia dominial, a existência de ônus, gravames e disputas sobre o imóvel, além da regularidade do georreferenciamento e dos cadastros rurais, incluindo CCIR, ITR e CAR, conforme aplicável.
2. Riscos ambientais e fundiários:Passivos ambientais, embargos, áreas de preservação permanente, reservas legais, contratos de arrendamento e conflitos possessórios podem comprometer o valor, a liquidez e a execução da garantia.
3. Impenhorabilidade da pequena propriedade rural: A Constituição Federal assegura proteção à pequena propriedade rural trabalhada pela família. Dependendo das circunstâncias e da modalidade de garantia, essa proteção pode impedir a expropriação do imóvel, mesmo quando oferecido voluntariamente.
4. Restrições aplicáveis a credores estrangeiros: A legislação brasileira estabelece limites à aquisição de imóveis rurais por estrangeiros e empresas brasileiras sob controle estrangeiro. Contudo, a Lei nº 13.986/2020 prevê exceções para a constituição de garantias reais, inclusive fiduciárias, e para o recebimento de imóveis em decorrência da execução de garantias. A estrutura da operação e os requisitos registrais devem ser avaliados previamente.
5. Liquidez e efetividade da garantia:Além do valor de mercado, é importante avaliar a localização, o acesso, a aptidão produtiva e os custos de eventual execução. A escolha entre hipoteca e alienação fiduciária também pode influenciar os prazos e a efetividade da recuperação do crédito.
A segurança de uma garantia rural não depende apenas do valor do imóvel, mas de sua regularidade jurídica e efetiva possibilidade de execução. Uma diligência prévia adequada é fundamental para reduzir riscos, preservar garantias e aumentar as perspectivas de recuperação do crédito.
