A limitação de responsabilidade dos cotistas pelo patrimônio líquido negativo de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) foi objeto de pronunciamento da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Por meio do Ofício-Circular 2/2025, a CVM orienta administradores e gestores sobre a interpretação da Lei 8.668/1993 e Resolução CVM 175 a respeito da extensão de responsabilização de cotistas, assim como a necessidade de adaptação de regulamentos dos FIIs:
Veja abaixo 6 pontos de atenção sobre o Ofício-Circular nº 2/2025:
1. O que trata o Ofício-Circular 2/2025 da CVM sobre responsabilidade de cotistas de FIIs: o Ofício-Circular orienta os administradores, gestores e o mercado em geral sobre a responsabilidade dos cotistas de FII em caso de eventual patrimônio líquido negativo, conforme o art. 13, II, da Lei 8.668, e o art. 18 da Parte Geral da Resolução CVM 175;
2. O que diz o art. 13, II, da Lei 8.668/1993 sobre responsabilidade de cotistas de FIIs: “Art. 13. O titular das quotas do Fundo de Investimento Imobiliário: […] II – não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora, salvo quanto à obrigação de pagamento do valor integral das quotas subscritas.“
3. O que diz o art. 18 da Parte Geral da Resolução CVM 175 sobre responsabilidade de cotistas de FIIs: “Art. 18. O regulamento pode prever que a responsabilidade do cotista é limitada ao valor por ele subscrito. Parágrafo único. Caso o regulamento não limite a responsabilidade do cotista, os cotistas respondem por eventual patrimônio líquido negativo, sem prejuízo da responsabilidade do prestador de serviço pelos prejuízos que causar quando proceder com dolo ou má-fé.“
4. O que a CVM argumenta no Ofício-Circular 2/2025 sobre responsabilidade de cotistas de FIIs: A CVM salienta que o Código Civil (arts. 1.368-A ao 1.368-F) faculta a criação de fundos de investimento com a limitação de responsabilidade de cada investidor ao valor de suas cotas, sujeito à previsão em regulamento e à disciplina da regulamentação da CVM (vide art. 18, dentre outros, da Resolução CVM 175).
Os cotistas de FIIs gozam de certa responsabilidade limitada ao valor integral das suas cotas subscritas perante as obrigações legais ou contratuais dos FII relativamente aos ativos elegíveis (imóveis, CRIs, cotas de fundos, participação em sociedades, imóveis e direitos reais sobre bens imóveis, etc).
Admite-se, segundo a Autarquia, a possibilidade de os cotistas serem chamados a aportar recursos nas hipóteses de ocorrência de patrimônio líquido negativo em função das obrigações contratuais e legais que não estejam relacionadas aos ativos elegíveis investidos pelo FII, citando, como exemplo, dívidas do fundo com seu administrador, gestor ou outro prestador de serviço, não relacionadas aos empreendimentos imobiliários investidos.
5. O que a CVM orienta para administradores e gestores de FIIs: Conforme a CVM, não há possibilidade de os regulamentos dos FII incluírem previsão genérica de que os cotistas podem ser chamados a aportar recursos nas situações de patrimônio líquido negativo dos fundos.
A Autarquia entende que, caso FIIs permaneçam constituídos sob responsabilidade ilimitada, os regulamentos devem ser ajustados para dispor que tal responsabilidade dos cotistas, para além das cotas integralizadas, inclui unicamente situações em que ocorra patrimônio líquido negativo em decorrência de obrigações legais ou contratuais não relativas aos ativos alvo, ou seja, aqueles qualificados como imóveis ou empreendimentos imobiliários nos termos do art. 40 do Anexo Normativo III à RCVM 175.
6. Action Plan para Administradores e Gestores de FIIs em razão do Ofício-Circular 2/2025 da CVM: Administradores e Gestores de FIIs deverão revisar e aditar regulamentos e políticas de FIIs para prever que a responsabilidade dos cotistas, para além das cotas integralizadas, inclui unicamente situações em que ocorra patrimônio líquido negativo em decorrência de obrigações legais ou contratuais não relativas aos ativos alvo.
O Ofício-Circular 2/2025 da CVM trouxe maior clareza a administradores, gestores e investidores de FIIs sobre este tema fundamental da extensão de responsabilização de cotistas diante de patrimônio líquido negativo.
