A Segunda Seção do STJ, ao julgar o Tema 1.288 em recurso repetitivo, definiu como a quitação do atraso impacta contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária depois da consolidação da propriedade em nome do credor.
O tribunal traçou uma distinção clara entre situações anteriores e posteriores à Lei 13.465/2017 (Lei) e deixou expresso quando o devedor ainda consegue “salvar” o contrato e quando passa a ter apenas um direito de preferência para comprar o imóvel de volta. A seguir, três pontos para entender o que efetivamente muda para o mercado.
1. Antes da Lei 13.465/2017: Purgada a mora, desfaz‑se a consolidação e o contrato é retomado. Para os casos anteriores à vigência da Lei, o STJ reafirmou a lógica que já vinha sendo aplicada com base no artigo 34 do Decreto‑Lei 70/1966. Se, após a consolidação da propriedade em nome do credor, o devedor conseguiu purgar a mora nos termos daquele dispositivo (isto é, pagou o atraso e os encargos exigidos, dentro do regime então vigente) forma‑se um ato jurídico perfeito. Nessa hipótese, o tribunal entendeu que se impõe o desfazimento do ato de consolidação e a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário, como se o procedimento de execução extrajudicial não tivesse avançado até a perda definitiva do bem.
2. Após a Lei 13.465/2017: Consolidada a propriedade, não há mais purgação da mora, apenas direito de preferência. O ponto de inflexão está na alteração promovida pela Lei, que incluiu o § 2º‑B no artigo 27 da Lei 9.514/1997. A partir daí, o regime muda: uma vez consolidada a propriedade em nome do credor, o devedor fiduciante não pode mais purgar a mora. O que a lei preserva, nesses casos, é apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, nas condições previstas no próprio artigo 27. A Segunda Seção do STJ reforçou que esse entendimento vale inclusive para contratos assinados antes de 2017, desde que a consolidação e a ausência de purgação da mora ocorram já sob a vigência da nova lei. Em outras palavras, a data que importa para definir o regime aplicável não é apenas a da contratação, mas o momento em que a propriedade se consolida e se verifica (ou não) a purgação. Se a propriedade foi consolidada e a mora não foi purgada após a Lei, o devedor perde a possibilidade de “salvar” o contrato com pagamento tardio e passa a ter, no máximo, preferência na recompra.
3. O STJ afasta a tese de purgação até a arrematação e corrige a linha adotada pelo TJSP. No caso concreto que deu origem ao repetitivo (REsp 2.126.726), o TJSP havia admitido a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mesmo em cenário em que a consolidação da propriedade ocorreu após a entrada em vigor da Lei 13.465/2017. A Segunda Seção entendeu que esse entendimento contrariava a jurisprudência consolidada e reformou o acórdão para julgar improcedente a ação, assegurando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência previsto no artigo 27, § 2º‑B, da Lei 9.514/1997.
Com isso, o tribunal encerra a ideia de uma janela estendida de purgação sob o novo regime e reforça a segurança da consolidação e da subsequente venda do imóvel. Para o mercado de crédito, o repetitivo oferece um balizamento objetivo sobre o “ponto de não retorno” na execução extrajudicial: antes dele, ainda há espaço para retomada do contrato; depois dele, a discussão passa a ser, basicamente, em que condições o devedor poderá exercer, ou não, seu direito de preferência.
