Empresas, investidores e pessoas físicas têm mais segurança na apuração do imposto sobre transmissão de bens imóveis – ITBI com a preservação do valor declarado como referência para o imposto.
A discussão ganhou relevância após a Lei Complementar nº 227/2026, que alterou as regras do ITBI previstas no Código Tributário Nacional e trouxe novos critérios para a definição do valor venal dos imóveis.
A alteração legislativa gerou discussões sobre a possibilidade de os Municípios utilizarem automaticamente valores estimados pela Administração Tributária para calcular o imposto, afastando o valor declarado pelo contribuinte.
Os primeiros precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) indicam que a nova legislação não autorizou a substituição automática do valor declarado pelo contribuinte.
O entendimento reforça que os critérios técnicos previstos na Lei Complementar nº 227/2026 podem ser utilizados para apurar eventual divergência entre o valor declarado e o valor de mercado, desde que observados o procedimento adequado e o direito de manifestação do contribuinte.
Com relação ao tema, destacamos 3 pontos de atenção:
1. O valor declarado pelo contribuinte permanece como referência para o ITBI: O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema 1.113, consolidou o entendimento de que o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com o valor de mercado e somente pode ser afastado pelo Fisco mediante procedimento administrativo próprio. Após a edição da Lei Complementar nº 227/2026, surgiu discussão sobre eventual superação desse entendimento. Os primeiros julgamentos do TJSP, entretanto, indicam que a nova redação do artigo 38 do Código Tributário Nacional não autorizou a adoção automática de valores estimados pelo Município em substituição ao valor declarado pelo contribuinte.
2. Critérios técnicos podem auxiliar a fiscalização, mas não permitem cobrançaautomática: A Lei Complementar nº 227/2026 passou a estabelecer que o valor venal deve considerar critérios técnicos, como preços praticados no mercado imobiliário, informações prestadas por serviços notariais e registrais, características do imóvel e outros parâmetros utilizados em avaliações imobiliárias. Embora esses critérios possam auxiliar a Administração Tributária na apuração do valor de mercado, os primeiros precedentes do TJSP indicam que eles não autorizam, por si só, a substituição automática do valor declarado pelo contribuinte. Eventual divergência entre o valor informado e o valor de mercado deve ser demonstrada de forma técnica, mediante procedimento específico, assegurando ao contribuinte o direito de contestação, o contraditório e a ampla defesa.
3. Operações realizadas antes da nova legislação devem ser avaliadas: A Lei Complementar nº 227/2026 não possui aplicação retroativa. Dessa forma, operações imobiliárias realizadas antes de sua vigência permanecem submetidas ao regime jurídico aplicável à época da ocorrência do fato gerador. Contribuintes que recolheram ITBI com base em valores superiores aos declarados ou a partir de critérios adotados pelo Município sem a observância do procedimento adequado podem avaliar a possibilidade de revisão das cobranças. A análise deve considerar as particularidades de cada operação, incluindo a data da transmissão, a base de cálculo utilizada, os critérios aplicados pelo Fisco e a existência de eventual procedimento administrativo para afastar o valor informado pelo contribuinte.
Os primeiros entendimentos do TJSP reforçam que a Lei Complementar nº 227/2026 não eliminou as garantias dos contribuintes na apuração do ITBI. A utilização de critérios técnicos pela Administração Tributária deve observar limites e não autoriza a substituição automática do valor declarado.
Para empresas, investidores e pessoas físicas, o cenário exige atenção tanto nas novas operações imobiliárias quanto na revisão de negócios já realizados. A análise dos critérios utilizados na apuração do imposto pode contribuir para a identificação de riscos, oportunidades e medidas de planejamento tributário.
