O Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que sem o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, existe apenas o crédito, mas não a garantia.
No caso julgado, o comprador ajuizou ação para rescindir contrato de compra e venda de imóvel urbano, que previa alienação fiduciária em garantia, e obter a devolução das quantias já pagas.
O vendedor argumentou que o desinteresse do adquirente na conclusão do negócio equipara-se ao inadimplemento e que, em razão da cláusula de alienação fiduciária, o desfazimento do negócio estaria condicionado à prévia consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, com a subsequente venda do bem em leilão, para só então restituir ao adquirente eventual saldo remanescente.
Ao verificar que não houve o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, o STJ entendeu que não estaria constituída a garantia, com base no artigo 23 da Lei 9.514/97, que dispõe que “a garantia somente se constitui com o registro do contrato que lhe serve de título no registro imobiliário do local onde o bem se situa”.
Conforme a Ministra Relatora, “sem o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, há simples crédito, situado no âmbito obrigacional, sem qualquer garantia real nem propriedade resolúvel transferida ao credor”. Sob esse fundamento, o STJ autorizou a resolução do ajuste, com a restituição de 90% dos valores pagos pelo comprador, sem a necessidade de submissão ao procedimento de leilão.
Importante ressaltar que o posicionamento da Corte é diferente em se tratando de cessão e propriedade fiduciária de direitos creditórios, regidos pela Lei 4.728 (Lei do Mercado de Capitais) – nesse caso, entende-se que “o registro se impõe tão somente para fins de publicidade”, a fim de não prejudicar terceiros de boa-fé, mas a transferência da titularidade dos direitos ofertados em garantia ocorre no momento da contratação da cessão – independentemente de seu registro.
A decisão reforça a importância do registro quando se opta por essa modalidade de garantia amplamente utilizada em contratos com valores elevados.
