Contratos de locação comercial foram diretamente afetados pela pandemia, impondo aos contratantes a renegociação de suas condições ou, até mesmo, a rescisão contratual.
Destacamos 4 pontos de atenção para locador e locatário na elaboração de contrato de locação comercial, sob o ponto de vista de resolução de conflitos:
1. Prazo: contratos de locação podem ser de prazo determinado ou não. Para o locatário, uma das vantagens de um contrato com prazo determinado é a de que o locador não terá o direito de retomar o imóvel antes do prazo, exceto se o contrato preveja tal hipótese, que é um cuidado de locadores devem tomar. Já em um contrato com prazo indeterminado, locador e locatário devem se ater em determinar claramente qual o prazo de notificação de entrega do imóvel, como a comunicação será realizada (se em formato físico (correio) ou eletrônico (email)). A escolha do prazo terá, também, consequências sobre a possibilidade de renovação compulsória do contrato, que é ponto chave em locações comerciais de longo prazo.
2. Permanência em caso de venda: caso o locador/proprietário deseje vender o imóvel e o locatário não exerça seu direito de preferência, a locação apenas terá continuidade se (i) houver previsão contratual de vigência na hipótese de alienação e (ii) o contrato de aluguel tiver sido registrado na matrícula do imóvel.
3. Laudo de Vistoria: este é um item fundamental em contratos de locação e muitas vezes desconsiderado. O Laudo de Vistoria para ingresso e saída do imóvel é elemento essencial para proteção do locador e do locatário, dado que são inúmeros os litígios que ocorrem em decorrência do uso, realização de benfeitorias e danificação do bem.
4. “Porta de Saída”: uma das principais disposições do contrato de locação é a cláusula que trata das situações de resilição, rescisão, resolução e distrato do contrato. Alugueis comerciais são relações se longo prazo e que geram inúmeras situações, para o locador e para o locatário, passíveis de término antecipado. Por isso, estabelecer claramente no instrumento estas situações dará mais certeza jurídica para as partes, inclusive em caso de litígio.
A pandemia está testando a solidez jurídica de milhares de contratos de locação comercial no país, sendo importante planejar e estruturá-los adequadamente para dar a segurança desejada para locadores e locatários.
