Credores têm diferentes alternativas para garantir operações de crédito, que variam conforme as particularidades de cada negócio. Dentre os principais instrumentos de garantia para operações empresariais, destaca-se a alienação fiduciária de imóveis.
Credores que optarem por esta modalidade de garantia devem atentar para as seguintes questões:
1. Avaliação do Bem: O contrato de alienação fiduciária prevê, obrigatoriamente, o valor de avaliação do bem para fins de leilão. Isso significa que eventual depreciação do valor e posterior iliquidez do imóvel correm ao risco do credor. Se o imóvel não for vendido em leilão (pelo valor mínimo da dívida), o credor corre o risco de receber o imóvel e o devedor fica totalmente exonerado do pagamento da dívida (e de qualquer saldo porventura existente). Por isso, credores devem atentar para a avaliação dos bens em garantia e as disposições contratuais que tratam da venda do bem em caso de inadimplemento.
2. Custos e Tributos: Embora a alienação fiduciária seja um instrumento célere e eficaz, ele pressupõe pagamento de custos cartorários (tanto na fase de registro como de execução) e de tributos, em especial imposto de transmissão (geralmente equivalente a 2% do valor de avaliação do imóvel). Estes custos devem, portanto, ser considerados na operação.
3. Recuperação Judicial do Devedor/Alienante: Créditos garantidos por alienação fiduciária não se sujeitam à recuperação judicial, de modo que tais garantias podem ser executadas em cartório. Contudo, alguns juízes estendem o período de stay period de 180 dias também para constrições extrajudiciais, impedindo que o credor execute a garantia durante esse período. Além disso, se o bem for considerado essencial para as atividades da recuperanda, ele não poderá ser executado durante todo o curso da recuperação judicial. Os contratos de alienação fiduciária devem, sempre que possível, recair sobre imóveis não essenciais, e nunca sobre a sede da empresa e unidades operacionais, sob pena de inviabilizar a sua execução.
