Credores que executam extrajudicialmente garantias de alienação fiduciária têm a obrigação legal de levar os bens à leilão, por 2 vezes, para oferecê-lo a terceiros.
No 1º leilão, o valor mínimo para arrematação é o da avaliação estipulada em contrato, ao passo que, no 2º leilão, o lance mínimo equivale ao valor atualizado da dívida.
Se o bem for arrematado por valor maior, em qualquer das duas oportunidades, a diferença será obrigatoriamente repassada ao devedor, nos exatos termos da Lei de Alienação Fiduciária. Contudo, há divergência na jurisprudência a respeito da incidência de tal obrigação quando ambos os leilões forem frustrados.
Nessa hipótese, o credor ficará com o bem para si, mas não necessariamente terá que pagar qualquer valor ao devedor. Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a execução desta garantia acarreta quitação mútua, mesmo que o valor de avaliação supere o valor da dívida.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), por outro lado, tem demonstrado resistência em adotar tal entendimento. O TJSP opta por aplicar analogicamente o dispositivo da Lei de Alienação Fiduciária antes referido, que prevê que, havendo a venda do imóvel por valor superior ao da dívida, o credor deve devolver o excedente ao devedor.
Dito isso, financiadores que se valem de alienação fiduciária para garantir suas operações devem (i) atentar para a avaliação do bem e, se possível, (ii) pactuar as condições aplicáveis para hipótese de leilões frustrados, com a finalidade de afastar o risco de indenização em favor do devedor em caso de excesso do valor de avaliação frente ao valor da dívida.
